Bauverwaltung
Krisen hatten Auswirkungen auf Baukonjunktur
Der Mix aus steigenden Bau-, Finanzierungs- und Lebenshaltungskosten hat auch im Landkreis Ostallgäu negative Auswirkungen auf die Baukonjunktur. Dabei hat sich die Versorgungslage zwischenzeitlich wieder deutlich verbessert und auch bei den Baupreisen zeichnet sich eine leichte Entspannung ab. Ein Problem, welches sich 2023 jedoch verstärkt auswirkt, ist die Zinsentwicklung auf dem Kapitalmarkt. In den vergangenen 10 Jahren waren die rekordniedrigen Zinssätze für Hypothekenkredite ein wesentlicher Treiber im Wohnungsneubau, weil die Refinanzierung günstig war. Die gestiegenen Zinssätze von bis zu 4 % stellen potentielle Eigenheimbauer derzeit jedoch vor Finanzierungsprobleme, mit der Folge, dass Bauprojekte verschoben oder komplett gestrichen werden müssen.
Insbesondere beim Neubau von Ein- und Mehrfamilienhäusern ist daher ein Rückgang der Baugenehmigungszahlen zu verzeichnen.
Neubau Wohnhäuser
Die nachfolgende Grafik zeigt, dass die Ergebnisse der vorangegangenen Jahre nicht mehr erreicht werden. Sowohl bei der Anzahl der Neubauten von Ein- und Zweifamilienhäusern (Bauanträge und Genehmigungsfreistellungsverfahren) wie auch beim Wohnungsbau ergibt sich gegenüber dem Vorjahr ein Einbruch um ca. 32 % (Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Mehrfamilienhäuser (2014: 385; 2015: 437, 2016: 440, 2017: 397, 2018: 375, 2019: 345, 2020: 380, 2021: 453, 2022: 397, 2023: 271).
Neue landwirtschaftliche Bauvorhaben
Die Stimmungslage der deutschen Landwirte im Baubereich hat sich jedoch verbessert.
Im Vergleich der einzelnen landwirtschaftlichen Bauvorhaben mit den vorangegangenen Jahren 2015 bis 2022 zeigt sich ein leichter Anstieg bei allen landwirtschaftlichen Bauvorhaben.
Im Jahr 2023 wurde wieder eine Biogasanlage im Landkreis genehmigt. Die Zahl an landwirtschaftlichen Maschinenhallen und Stallbauten ist gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegen. So wurden 2023: 25 Maschinenhallen sowie 13 Milchviehställe genehmigt. In allen anderen Kategorien sind die geplanten Investitionen ebenso leicht steigend.
Die Investitionskosten für neue landwirtschaftliche Bauvorhaben betrugen im Jahr 2018: 18,57 Mio. €, 2019: 15,5 Mio. €, 2020: 29,17 Mio. €, 2021: 23,9 Mio. €, 2022: 15,4 Mio €. 2023 konnten 29,5 Mio € an Investitionskosten verzeichnet werden.
Der Anreiz zu höheren Investitionssummen liegt in der ab 2020 geltenden Verdoppelung des Fördervolumens des landwirtschaftlichen Agrarinvestitionsförderprogramms von 400.000 € auf 800.000 €. Seit 2020 werden zwischen 25 % und 30 % auf die förderfähigen Kosten gewährt.
Gewerbliche Bauvorhaben
Trotz hohem Kostendruck und den Folgen des Ukraine-Kriegs stiegen die gewerblichen Investitionskosten im Berichtsjahr leicht gegenüber denen des vorangegangenen Jahres.
Die Anzahl der gewerblichen Neubauten betrug 2023: 27 (2022: 32, 2021: 38, 2020: 18, 2019: 27, 2018: 41; 2017: 31; 2016: 35, 2015: 26; 2014: 26). Zudem wurden 2023: 8 Anträge im Genehmigungsfreistellungsverfahren eingereicht (2022: 9, 2021: 22, 2020: 11, 2019: 20, 2018: 29, 2017:19).
Die Investitionskosten für neue Gewerbebauten (Bauanträge und Genehmigungsfreistellungsverfahren) betrugen im aktuellen Berichtsjahr 2023: 41,73 Mio. € (2022: 36,1 Mio. €, 2021: 48,4 Mio. €, 2020 60,4Mio. €, 2019: 46,36 Mio.€, 2018: 45,8 Mio. €, 2017: 32,1 Mio. €, 2016: 32,7 Mio.€, 2015: 43,1 Mio. €) und lagen damit leicht über denen des Vorjahres.
Die Zahl der Anträge zur Erweiterung gewerblicher Bauten ging im Berichtsjahr 2023 mit 13 gegenüber dem Vorjahr dagegen deutlich zurück (2022: 26, 2021: 22, 2020: 14, 2019: 16, 2018: 24, 2017: 28, 2016: 26, 2015: 24). Die Investitionskosten in diesem Bereich lagen im Jahr 2023 bei 6,2 Mio. € (jetzt 6,2 Mio) und blieben damit weit unter denen der vorangegangenen Jahre (2022 bei 20,0 Mio. 2021: 15,7 Mio. €, 2020: 12,5 Mio. €, 2019: 14,4 Mio. €, 2018; 13,26 Mio. €, 2017: 21,7 Mio. €, 2016: 9,6 Mio. €, 2015 mit 18,25 Mio. €, 2014: 9,12 Mio. €).
Wohnraumförderung
Die Bürger werden auf vielfältige Weise bei der Schaffung von Wohneigentum durch den Freistaat Bayern und die BayernLabo unterstützt. Gegenstand der Förderung ist der Neubau, der Erwerb sowie die Änderung oder Erweiterung von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
Die Förderung erfolgt im Bayerischen Wohnungsbauprogramm sowie im Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm. Eckpunkte einer Förderung sind unter anderem eine angemessene Wohnfläche und die Einhaltung der Einkommensgrenze. Im Frühjahr 2023 wurden unter anderem, in Ergänzung des Wohnbau-Boosters, weitere Maßnahmen zur Stärkung des Wohnungsbaus beschlossen.
Die Einkommensgrenzen wurden zum 1. September 2023 um rund 25 Prozent angehoben. Dadurch hat sich der Berechtigtenkreis deutlich vergrößert.
Förderung im Bayerischen Wohnungsbauprogramm:
Beim Bayerischen Wohnungsbauprogramm handelt es sich um ein auf 15 Jahre befristetes, zinsverbilligtes Darlehen mit einem Zinssatz von 0,5 % und einer Tilgung von 1 % bei Neubauten sowie 2 % beim Zweiterwerb. Haushalte mit Kindern erhalten zudem je Kind oder bestehender Schwangerschaft einen einmaligen Zuschuss in Höhe von 7.500 Euro. Beim Zweiterwerb von Wohnraum und dem Ersatzneubau kann ein ergänzender Zuschuss in Höhe von 10 % der förderfähigen Kosten bis maximal 50.000 Euro bewilligt werden.
Der Kinderzuschuss sowie der ergänzende Zuschuss wurden zu Beginn des Jahres erhöht.
Eigenwohnraum wird nach der sozialen Dringlichkeit gefördert, da nur begrenzt Haushaltsmittel zur Verfügung stehen.
Förderung im Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm:
Beim Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm („Bayern Darlehen“) ist eine Förderhöhe von bis zu einem Drittel der förderfähigen Kosten des selbstgenutzten Wohnraumes möglich. Die BayernLabo bietet Darlehensvarianten mit 10-jähriger und 15-jähriger Zinsbindung an. Die Tilgung beträgt hierfür 2 %. Zudem gibt es eine weitere Darlehensvariante mit 30-jähriger Zinsbindung. Hierbei handelt es sich um ein Darlehen mit Volltilgung.
Im Laufe des Jahres 2023 wurden die Zinsen immer weiter reduziert, wobei der Zweiterwerb stärker vergünstigt wurde.
Förderung der Anpassung von Wohnraum an die Belange von Menschen mit Behinderung:
Gefördert werden bauliche Maßnahmen, die Menschen mit Behinderung die Nutzung ihres Wohnraums im Hinblick auf ihre Behinderung erleichtern. Dabei kommen unter anderem der Einbau behindertengerechter sanitärer Anlagen, der Einbau eines Treppenliftes sowie der Abbau von Schwellen in Betracht. Die Förderung besteht aus einem leistungsfreien Darlehen in Höhe von höchstens 10.000 Euro je Wohnung. Der Antrag muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Zeitpunkt der Auftragsvergabe bei der Bewilligungsstelle eingereicht werden. Während der Dauer von fünf Jahren nach Beendigung der baulichen Maßnahme darf die Wohnung nur von Haushalten mit wenigstens einer begünstigten Person belegt werden. Wird die Nutzung der geförderten Wohnung vor Ablauf der Belegungsbindung aufgegeben, kann es zu einer Teilrückforderung kommen.
Im Jahr 2023 konnten somit insgesamt 6,9 Millionen Euro an Fördermitteln bewilligt werden.
Denkmalförderung
Kulturdenkmäler stellen wichtige Quellen und Zeugnisse der menschlichen Geschichte dar. Die Aufgabe von Denkmalschutz und Denkmalpflege ist es, diese zu erhalten und zu schützen.
Denkmäler prägen das Bild unserer Kulturlandschaften. Sichtbar wird das an historischen Altstadthäusern, Bauernhäusern, Kirchen und Kapellen, Burgen und Schlössern, aber auch an Parkanlagen, Grabstätten und mittlerweile stehen auch Bauten der Industrialisierung unter Denkmalschutz.
Wie schon seit vielen Jahren, hat der Landkreis Ostallgäu auch dieses Jahr wieder Mittel in Höhe von 50.000 € für verschiedenen Objekte zur Verfügung gestellt.
Im Jahr 2023 wurden 6 Projekte durch Kreismittel gefördert. Das Gesamtinvestitionsvolumen betrug dabei ca. 1,4 Mio. €.
Digitaler Bauantrag
Vor dem Hintergrund des Art. 19 Abs. 1 des Bayerischen Digitalgesetzes, der die Bayerischen Behörden verpflichtet, geeignete Verwaltungsverfahren dem Bürger gegenüber digital anzubieten, soweit dies wirtschaftlich und zweckmäßig ist, führte das Landratsamt die elektronischen Akte im Bauamt sowie einen weitestgehend digitalen Baugenehmigungsprozesses ein.
Die Digitalisierung des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens (Antrag auf Baugenehmigung und „Nebenanträge“ wie Antrag auf Abgrabungsgenehmigung, Änderungs- und Tekturantrag, Antrag auf Vorbescheid, Vorlage im Genehmigungsfrei-stellungsverfahren, Teilbaugenehmigung, etc.) folgt der Digitalisierungsstrategie der Bayerischen Staatsregierung mit der Einführung des von der Bayer. Staatsregierung entwickelten und kostenfrei zur Verfügung gestellten digitalen Bauantrags.
Der elektronische Bauantrag ermöglicht die medienbruchfreie Einspeisung der Antragsdaten in die Fachanwendung der unteren Bauaufsichtsbehörde. Die Beteiligung der am Verfahren beteiligten Fachbehörden, sowie der Städte, Märkte und Gemeinden des Landkreises erfolgt in digitaler Form. In einer zweiten Stufe wird nach Abschluss des Verfahrens der Genehmigungsbescheid sowie die geprüften und digital signierten Pläne dem Bauherrn bzw. dem Bauvorlageberechtigten auf Wunsch digital in der Postbox des BayernPortals bereitgestellt werden. Im Vordergrund steht zunächst die nutzerfreundliche Interaktion zwischen Bürgerinnen und Bürgern sowie Unternehmen mit Behörden. Mit dem digitalen Bauantrag wird das Baugenehmigungsverfahren beschleunigt und optimiert.
Neben dem notwendigen Verzicht auf Schrift- und Formerfordernisse für die digitale Einreichung der Bauanträge wird für den Bereich des Landratsamtes Ostallgäu auch die Zuständigkeit abgeändert werden. Bauanträge gehen ab 01.01.2024 direkt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde ein, diese beteiligt die Gemeinden, ähnlich der (bislang zeitlich späteren) Beteiligung der Fachstellen.
Die Möglichkeit, Anträge online zu stellen, stellt dabei ein zusätzliches Angebot dar. Es ist weiterhin auch möglich, papierbasierte Anträge zu stellen. Diese werden im Landratsamt digitalisiert, so dass die weitere Bearbeitung rein digital erfolgt. Die Änderung hinsichtlich der Zuständigkeit (Eingang beim LRA) wird ab 01.01.2024 wirksam. Die Abweichung von Schriftform- und Formerfordernissen sowie die Änderung hinsichtlich der Zuständigkeit wird über eine Rechtsverordnung der Staatsregierung geregelt werden, der Digitalen Bauantragsverordnung (DBauV).
